Die Schätzung des Budgets für den Kauf einer Immobilie in Lyon im Jahr 2024 setzt voraus, dass man von einer präzisen regulatorischen Einschränkung ausgeht: dem maximalen Anstrengungsgrad von 35 %, einschließlich Versicherung, der vom Höheren Rat für Finanzstabilität auferlegt wird. Diese rechtlich bindende Obergrenze, die seit 2022 gilt, bestimmt den Betrag, der geliehen werden kann, noch bevor man die Anzeigen konsultiert.
Die maximale Rückzahlungsdauer ist auf 25 Jahre festgelegt (27 Jahre mit Aufschub für Arbeiten), und der den Banken eingeräumte Ausnahmebereich deckt nur 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion ab.
HCSF-Regeln und Immobilienkreditfähigkeit in Lyon
Das Kaufbudget wird nicht vom Preis der Immobilie berechnet, sondern von dem, was die Bank bereit ist zu verleihen. Der HCSF-Rahmen strukturiert diese Grenze auf strenge Weise.
Die Regel ist einfach: Die Summe aller Kreditraten (Immobilien, Konsum, Autokredit) und der Kreditnehmerversicherung darf 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Ein Paar mit 4.500 Euro netto monatlich hat somit ein Rückzahlungsbudget von etwa 1.575 Euro pro Monat, alle Kredite zusammengezählt.
Seit dem 1. Januar 2024 hat die Entscheidung D-HCSF-2023-6 zwei nützliche Anpassungen für Käufer in Lyon gebracht. Vorsichtige Zwischenfinanzierungen sind nun von der Berechnung des Anstrengungsgrades ausgeschlossen, was die Kauf- und Verkaufsoperationen erleichtert. Die Schwelle für Arbeiten, die einen Aufschub der Amortisation rechtfertigen, wurde von 25 % auf 10 % der Gesamtkosten der Operation gesenkt, was es erleichtert, die Gesamtdauer auf 27 Jahre zu verlängern und die Raten zu glätten.
Um eine kostenlose Schätzung mit Terhexagone-immo in Lyon zu erhalten, muss man zunächst seine tatsächliche Kreditfähigkeit kennen, da sie den Suchrahmen bestimmt.
Der Ausnahmebereich von 20 % (Akten, die die Schwelle von 35 % überschreiten können) ist festgelegt: 70 % dieses Budgets sind für die Hauptwohnung reserviert und 30 % für Erstkäufer. Konkret ist es möglich, eine Finanzierung über der Obergrenze zu erhalten, aber sehr streng geregelt.
Preise pro Quadratmeter in Lyon: Unterschiede zwischen den Arrondissements
Der Durchschnittspreis verbirgt erhebliche Unterschiede von einem Arrondissement zum anderen. Für Wohnungen liegt der Durchschnittspreis in der Metropolregion bei etwa 4.614 Euro pro Quadratmeter. Die Häuser weisen einen Durchschnittspreis von etwa 5.733 Euro pro Quadratmeter auf.
Diese Durchschnitte verschleiern eine differenziertere Realität. Die zentralen Arrondissements (1., 2., 6.) konzentrieren die höchsten Preise, während einige Stadtteile am Rand deutlich günstigere Tarife bieten. Der Unterschied kann mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter zwischen zwei benachbarten Arrondissements übersteigen.
Wie man die Preise je nach Art der Immobilie liest
Eine alte Wohnung in einem begehrten Viertel lässt sich nicht mit einer neuen Wohnung in einem sich entwickelnden Bereich pro Quadratmeter vergleichen. Der Zustand der Immobilie, die Etage, die Ausrichtung und das Vorhandensein eines Außenbereichs beeinflussen den Preis erheblich.
Für ein gegebenes Budget sind hier die Variablen, die die zugängliche Fläche beeinflussen:
- Das gewählte Arrondissement: Der Wechsel vom 6. zum 8. Arrondissement kann einen erheblichen Flächengewinn für denselben Betrag darstellen
- Der Zustand der Immobilie: Eine zu renovierende Wohnung hat einen niedrigeren Quadratmeterpreis, aber die Kosten für die Arbeiten müssen in das Gesamtbudget integriert werden (und können Anspruch auf den HCSF-Aufschub erheben, wenn die Arbeiten 10 % der Gesamtkosten überschreiten)
- Die Art der Immobilie: Einfamilienhäuser sind pro Quadratmeter in den meisten Arrondissements von Lyon teurer als Wohnungen
Zusätzliche Kosten, die in das Immobilienkaufbudget integriert werden müssen
Der auf der Anzeige angegebene Preis stellt nur einen Teil des tatsächlichen Budgets dar. Mehrere Posten kommen hinzu, und eine Unterschätzung dieser Kosten verfälscht die gesamte Berechnung.
Die Notarkosten stellen den schwersten zusätzlichen Posten dar. Im Altbau machen sie etwa 7 bis 8 % des Verkaufspreises aus. Beim Kauf im Neuen sinkt dieser Satz auf etwa 2 bis 3 %. Bei einer alten Wohnung in Lyon kann dieser Posten mehrere Zehntausend Euro erreichen.
Die Kosten für die Bankgarantie (Hypothek oder Bürgschaft) und die Bearbeitungsgebühren der Bank kommen zum geliehenen Betrag hinzu. Einige Banken integrieren diese Gebühren in den Kredit, andere verlangen sie als Eigenkapital.
Eigenkapital und dessen Einfluss auf das Gesamtbudget
Das Eigenkapital dient dazu, mindestens die zusätzlichen Kosten zu decken. Die Banken verlangen in der Regel ein Eigenkapital, das den Notarkosten und der Garantie entspricht. Ein höheres Eigenkapital reduziert den geliehenen Betrag, also die Raten, und ermöglicht es, unter der Schwelle von 35 % mit einem ambitionierteren Kaufbudget zu bleiben.
Die schrittweise Senkung der Zinssätze, die seit Ende 2023 zu beobachten ist, hat den Käufern mehr Kaufkraft zurückgegeben. Bei gleichbleibender Rate ermöglicht ein niedrigerer Zinssatz, mehr zu leihen, was teilweise das Preisniveau in Lyon ausgleicht.
Kauf in der Peripherie von Lyon: ein Hebel für die Kaufkraft
Für Budgets, die keinen Zugang zu den zentralen Arrondissements ermöglichen, bieten die Gemeinden, die weniger als 30 Minuten von Lyon entfernt sind, deutlich niedrigere Preise. Städte wie Vienne, Bourgoin-Jallieu oder Meximieux ermöglichen es, bei demselben monatlichen Budget an Fläche zu gewinnen.
Der Flächengewinn kann erheblich sein, sobald man sich vom Zentrum der Metropole entfernt. Diese Wahl erfordert, die Kosten für den täglichen Transport und die Fahrzeit zu berücksichtigen, die einen Teil der Einsparungen beim Kaufpreis schmälern.
Für Erstkäufer bietet diese Strategie einen zusätzlichen Vorteil: Akten, die unter der HCSF-Obergrenze liegen, werden leichter in der Bankkommission genehmigt, ohne die auf 20 % der Produktion begrenzte Ausnahmequote zu beanspruchen.
Simulation des Kaufbudgets in Lyon: die konkreten Schritte
Die zuverlässige Simulation basiert auf einer präzisen Abfolge:
- Berechnung des tatsächlichen Anstrengungsgrades unter Einbeziehung aller laufenden Kredite und der Kreditnehmerversicherung, nicht nur der Rate des zukünftigen Immobilienkredits
- Abzug des verfügbaren Eigenkapitals, dann Überprüfung, ob der verbleibende Betrag, der geliehen werden muss, mit der maximalen Dauer von 25 Jahren (oder 27 Jahren, wenn die Arbeiten 10 % der Gesamtkosten überschreiten) kompatibel ist
- Hinzufügen der Notarkosten, der Garantie- und der Bearbeitungsgebühren zum angestrebten Kaufpreis, um die Gesamtkosten der Operation zu erhalten
- Vergleich dieser Gesamtkosten mit der berechneten Kreditfähigkeit: Wenn die Differenz negativ ist, den geografischen Rahmen oder die Art der Immobilie anpassen
Die Immobilienpreise in Lyon sind in den letzten zehn Jahren um fast 30 % gestiegen, aber der Markt zeigt seit den jüngsten Höchstständen einen Rückgang. Diese Korrektur, kombiniert mit dem Rückgang der Zinssätze, eröffnet ein Fenster für Käufer, die in der Lage sind, ein solides Dossier im Rahmen des HCSF zu erstellen. Das realistische Budget in Lyon im Jahr 2024 basiert zunächst auf der Kreditfähigkeit, nicht auf dem Traumpreis.
