Ein Immobilienprojekt bindet oft das Einkommen mehrerer Jahre. Ob Sie eine Wohnung kaufen, eine Immobilie verkaufen oder eine Wohnung renovieren möchten – jede Entscheidung im Vorfeld beeinflusst das Endergebnis, manchmal unwiderruflich. Wer versteht, welche Faktoren den Preis, die Finanzierung und die Bauarbeiten beeinflussen, kann kostspielige Fehler vermeiden.
Energieausweis und Wohnungseigentümergemeinschaft: zwei Faktoren, die den Wert einer Wohnung verändern
Bevor es um Budget oder Kredit geht, verdient ein Punkt die volle Aufmerksamkeit von Käufern und Verkäufern: der Energieausweis (DPE). Dieses Dokument ist mehr als nur ein Buchstabe in einer Immobilienanzeige. Es entscheidet darüber, ob eine Immobilie vermietet werden darf, und beeinflusst zunehmend auch ihren Verkaufspreis.
Die Notaires de France weisen darauf hin, dass der Anstieg der Verkäufe von Wohnungen mit besseren DPE-Klassen nicht unbedingt eine tatsächliche Verbesserung des Gebäudebestands widerspiegelt. Änderungen der Berechnungsmethode, insbesondere bei Wohnungen unter 40 m², erklären diese Entwicklung teilweise. Wenn Sie einen vor fünf Jahren ausgestellten Energieausweis mit einem aktuellen DPE vergleichen, sind die Energieklassen nicht immer vergleichbar.
Sie möchten eine renovierungsbedürftige Eigentumswohnung kaufen? Sehen Sie sich vor der Unterzeichnung die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Die energetische Sanierung einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft hängt von gemeinschaftlichen Beschlüssen ab: Dach, Fassade, Zentralheizung. Ein ablehnender Beschluss in der Eigentümerversammlung kann ein Sanierungsprojekt blockieren, selbst wenn der Eigentümer über das nötige Budget verfügt. Individuelle Arbeiten an Fenstern oder der Innendämmung reichen nicht immer aus, um die DPE-Klasse der Wohnung zu verbessern.
In der Immobilienrubrik von Dekortikon werden diese Themen regelmäßig anhand konkreter Fälle behandelt, die dabei helfen, solche Hindernisse frühzeitig zu erkennen.
Kreditwürdigkeit und tatsächliches Budget beim Immobilienkauf
Ist Ihnen schon einmal der Unterschied zwischen dem angegebenen Kaufpreis einer Immobilie und ihren tatsächlichen Kosten aufgefallen? Der Kaufpreis macht nur einen Teil der Investition aus. Weitere Kosten kommen hinzu und verändern das Gesamtbudget erheblich.
Vor der Suche die mögliche Kredithöhe berechnen
Die mögliche Kredithöhe entspricht dem Höchstbetrag, den die Bank zu verleihen bereit ist. Grundlage ist eine einfache Rechnung: regelmäßige Einkünfte abzüglich fixer Ausgaben. Daraus ergibt sich die tragbare monatliche Rate und damit der Gesamtrahmen des Kredits.
Den Betrag frühzeitig im Projekt zu kennen, hat zwei Vorteile. Er lenkt die Suche auf bezahlbare Immobilien. Außerdem vermeiden Sie Besichtigungen, die Ihr Budget übersteigen – und sparen so Zeit in einem Markt, in dem schnelles Handeln zählt.
Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen
Das Budget für einen Immobilienkauf umfasst weit mehr als den mit dem Verkäufer ausgehandelten Preis. Diese Kostenpunkte werden häufig unterschätzt:
- Notarkosten, die bei Bestandsimmobilien einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmachen und deutlich höher sind als bei Neubauten
- Kosten für die Kreditsicherheit (Hypothek oder Bürgschaft), die je nach Anbieter und Kredithöhe variieren
- Die Kosten einer möglichen Renovierung, die vor der Unterzeichnung des Vorvertrags kalkuliert werden sollten, um das Kaufangebot entsprechend anzupassen
- Laufende Kosten der Eigentümergemeinschaft sowie Sonderumlagen für beschlossene oder geplante Arbeiten
Ein realistisches Budget berücksichtigt diese Kosten von Anfang an – nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Eine Immobilie verkaufen: den richtigen Preis festlegen
Beim Verkauf ist die Versuchung groß, den Wert der eigenen Immobilie zu hoch anzusetzen. Die Notaires de France beschreiben einen Bestandsimmobilienmarkt, der nach der im Herbst 2024 begonnenen Erholung wieder an Fahrt aufgenommen hat. Inzwischen hat diese Erholung jedoch ein Plateau erreicht.
Warum ist das wichtig? Weil eine überteuerte Immobilie in einem stagnierenden Markt lange online bleibt. Jede weitere Woche auf den Immobilienportalen sendet ein negatives Signal an potenzielle Käufer. Ein von Anfang an angemessener Preis führt zu mehr qualifizierten Besichtigungen als eine schrittweise Preissenkung nach mehreren Monaten.
Am zuverlässigsten lässt sich der Preis anhand kürzlich erfolgter Verkäufe in derselben Gegend ermitteln. Notarielle Datenbanken bieten Zugriff auf tatsächliche Verkaufspreise, nicht auf Angebotspreise. Der landesweite Trend sagt nichts über die Entwicklung vor Ort aus: Während eine Stadt stagniert, kann ein einzelnes Viertel an Wert gewinnen.
Energetische Sanierung: Fördermittel und Änderungen frühzeitig einplanen
Wer Sanierungsarbeiten in Auftrag gibt, muss sich auf Förderbedingungen einstellen, die sich regelmäßig ändern. Die Voraussetzungen für Fördermittel können sich während der Planung eines Bauvorhabens ändern. Ein zu Projektbeginn veranschlagter Förderbetrag kann sinken, wenn die Fördersätze zwischen Antragstellung und Baubeginn angepasst werden.
Dieses Risiko betrifft insbesondere langwierige Sanierungen und Projekte in Eigentümergemeinschaften, bei denen zwischen dem Beschluss der Arbeiten und ihrer Durchführung mehrere Monate liegen können. Vorsichtshalber sollte der Finanzierungsplan nicht vollständig von einer Förderung abhängen, deren Höhe noch nicht bestätigt ist.
Das RGE-Zertifikat der Handwerker: eine wichtige Voraussetzung
Um die meisten staatlichen Fördermittel zu erhalten, müssen die Arbeiten von einem RGE-zertifizierten Handwerker ausgeführt werden (Reconnu garant de l’environnement). Der Staat kann diese Zertifizierung inzwischen bei bestimmten Fachbetrieben aussetzen. Prüfen Sie die Gültigkeit des RGE-Zertifikats bei der Unterzeichnung des Kostenvoranschlags, damit es bei der Beantragung der Fördermittel keine böse Überraschung gibt.
Drei konkrete Schritte vor Beginn einer Sanierung:
- Prüfen Sie die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltende Förderhöhe – nicht die zum Zeitpunkt des ersten Kostenvoranschlags
- Kontrollieren Sie den RGE-Status jedes Handwerkers im offiziellen Verzeichnis, auch wenn die Arbeiten erst mehrere Monate nach dem Kostenvoranschlag beginnen
- Vergewissern Sie sich bei einer Eigentümergemeinschaft, dass die erforderlichen gemeinschaftlichen Arbeiten beschlossen wurden, bevor Sie zusätzliche individuelle Ausgaben tätigen
Ein Immobilienprojekt gelingt, wenn in jeder Phase konkrete Prüfungen vorgenommen werden. Der DPE, die mögliche Kredithöhe, der Verkaufspreis und die Sanierungsförderung sind vier Stellschrauben, die bei falscher Einschätzung aus einer Chance eine finanzielle Falle machen können. Lokale Daten mit der eigenen persönlichen Situation abzugleichen, ist der beste Maßstab vor jeder Entscheidung.
