Een vastgoedproject beslaat vaak meerdere jaren aan inkomsten. Of het nu gaat om het kopen van een woning, het verkopen van een pand of het renoveren van een appartement: elke beslissing vooraf beïnvloedt het eindresultaat, soms onomkeerbaar. Wie begrijpt welke factoren de prijs, de financiering en de werkzaamheden beïnvloeden, kan kostbare fouten voorkomen.
Energielabel en VvE: twee factoren die de waarde van een woning beïnvloeden
Voordat u het over budget of een lening hebt, verdient één punt de volle aandacht van zowel kopers als verkopers: het energielabel (DPE). Dit document is meer dan alleen een letter in een advertentie. Het bepaalt of een woning verhuurd mag worden en heeft steeds meer invloed op de verkoopprijs.
De Franse notarissen wijzen erop dat de toename van het aantal verkochte woningen met een beter DPE-label niet per se betekent dat de woningvoorraad daadwerkelijk is verbeterd. Veranderingen in de berekeningsmethode, met name voor woningen kleiner dan 40 m², verklaren deze ontwikkeling deels. Als u een diagnose van vijf jaar geleden vergelijkt met een recent DPE, zijn de labels niet altijd met elkaar te vergelijken.
Overweegt u een te renoveren appartement in een VvE te kopen? Lees dan vóór het tekenen de notulen van de algemene vergaderingen. De energetische renovatie van een appartement in een VvE hangt af van collectieve besluiten over bijvoorbeeld het dak, de gevel en de gemeenschappelijke verwarming. Een tegenstem tijdens de algemene vergadering kan een renovatieproject blokkeren, zelfs als de eigenaar over het benodigde budget beschikt. Individuele werkzaamheden aan de ramen of de binnenisolatie zijn niet altijd voldoende om het DPE-label van de woning te verbeteren.
Op de vastgoedrubriek van Dekortikon komen deze vraagstukken regelmatig aan bod, aan de hand van concrete voorbeelden die helpen om dit soort obstakels te voorzien.
Leencapaciteit en het werkelijke budget voor een woningaankoop
Is het u weleens opgevallen hoeveel verschil er zit tussen de vraagprijs van een woning en wat die uiteindelijk echt kost? De aankoopprijs is maar een deel van de investering. Er komen verschillende kostenposten bij, die het totale budget aanzienlijk kunnen beïnvloeden.
Bereken uw leencapaciteit voordat u op zoek gaat
De leencapaciteit is het maximale bedrag dat de bank bereid is uit te lenen. De berekening is eenvoudig: regelmatige inkomsten min vaste lasten. Zo wordt duidelijk welke maandelijkse aflossing haalbaar is en dus hoe hoog de totale lening kan zijn.
Het is om twee redenen verstandig om dit bedrag vroeg in het project te kennen. Het helpt u zoeken naar woningen die binnen uw bereik liggen. Ook voorkomt het dat u tijd verliest aan bezichtigingen die buiten uw budget vallen, in een markt waarin snel handelen belangrijk is.
Houd rekening met meer kosten dan alleen de verkoopprijs
Het budget voor een woningaankoop omvat veel meer dan de met de verkoper overeengekomen prijs. Dit zijn kostenposten die vaak worden onderschat:
- Notariskosten, die bij bestaande woningen een aanzienlijk deel van de totale kosten vormen en duidelijk hoger liggen dan bij nieuwbouwwoningen
- De kosten voor de leninggarantie (hypotheek of borgstelling), die variëren per instelling en geleend bedrag
- De kosten van eventuele renovatiewerkzaamheden, die u vóór het tekenen van de koopovereenkomst moet laten berekenen om uw bod daarop af te stemmen
- De reguliere VvE-bijdragen en eventuele extra bijdragen voor goedgekeurde of geplande werkzaamheden
Een realistisch budget houdt vanaf het begin rekening met deze kostenposten, niet pas nadat de koopovereenkomst is getekend.
Een woning verkopen: de juiste vraagprijs bepalen
Bij de verkoop is de verleiding groot om de woning te hoog te prijzen. Volgens de Franse notarissen is de markt voor bestaande woningen weer aangetrokken na het herstel dat in het najaar van 2024 begon, maar inmiddels vlakt die opleving af.
Waarom is dat belangrijk? Een te hoog geprijsde woning blijft in een afvlakkende markt lang te koop staan. Elke extra week op huizensites geeft potentiële kopers een negatief signaal. Een passende vraagprijs vanaf het begin levert meer serieuze bezichtigingen op dan een geleidelijke prijsverlaging na enkele maanden.
De betrouwbaarste manier om de vraagprijs te bepalen, is de woning te vergelijken met recent verkochte woningen in dezelfde buurt. In de notariële databanken vindt u de werkelijke transactieprijzen, niet de vraagprijzen. De landelijke trend zegt niets over de lokale ontwikkelingen: terwijl de ene wijk in waarde stijgt, kan de stad als geheel gelijk blijven.
Energetische renovatie: houd rekening met subsidies en veranderingen
Een eigenaar die renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren, moet rekening houden met een subsidieregeling die regelmatig verandert. De voorwaarden voor subsidies kunnen wijzigen terwijl u de werkzaamheden voorbereidt. Het bedrag waarop u aan het begin van het project rekent, kan lager uitvallen als de tarieven veranderen tussen de aanvraag en de start van de werkzaamheden.
Dit risico speelt met name bij langdurige renovaties en projecten in een VvE, waar tussen het besluit over de werkzaamheden en de uitvoering soms meerdere maanden zitten. Het is verstandig om uw financieringsplan niet volledig te laten afhangen van een subsidiebedrag dat nog niet is bevestigd.
Het RGE-keurmerk van aannemers: een vereiste om in de gaten te houden
Om voor de meeste overheidssubsidies in aanmerking te komen, moeten de werkzaamheden worden uitgevoerd door een RGE-gecertificeerde aannemer (Reconnu garant de l’environnement). De overheid kan deze certificering tegenwoordig voor bepaalde vakmensen schorsen. Controleer of het RGE-keurmerk geldig is wanneer u de offerte ondertekent, zodat u niet voor een onaangename verrassing komt te staan wanneer u de subsidie aanvraagt.
Drie praktische aandachtspunten voordat u met een renovatie begint:
- Controleer het geldende subsidiebedrag op de datum waarop u de aanvraag indient, niet op de datum van de eerste offerte
- Controleer de RGE-status van elke aannemer in het officiële register, ook als de werkzaamheden pas enkele maanden na de offerte beginnen
- Controleer bij een VvE of de noodzakelijke gemeenschappelijke werkzaamheden zijn goedgekeurd voordat u extra individuele kosten maakt
Een vastgoedproject verloopt het best wanneer u in elke fase concrete controles uitvoert. Het DPE, de leencapaciteit, de verkoopprijs en de renovatiesubsidies zijn vier factoren die, als ze verkeerd worden ingeschat, een kans kunnen veranderen in een financiële valkuil. Vergelijk lokale gegevens met uw persoonlijke situatie; dat blijft de beste leidraad voordat u een beslissing neemt.
