Eine als F klassifizierte Wohnung zu einem guten Preis gefunden, ein Kredit zu verhandeln, notwendige Renovierungsarbeiten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu kalkulieren: Im Jahr 2024 bedeutet es, ein Immobilienprojekt zu starten, mit Einschränkungen zu jonglieren, die vor drei Jahren nicht existierten. Der regulatorische Zeitplan für energetisch ineffiziente Gebäude, die Volatilität der Zinsen und die Neugestaltung der Preise je nach Energieetiketten verändern die Rahmenbedingungen für jeden Kauf, sei es für eine Hauptwohnung oder eine Mietinvestition.
DPE und Zeitplan für das Mietverbot: Was das konkret für einen Kauf bedeutet
Seit dem 1. Januar 2025 sind alle Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, für neue Mietverträge und Verlängerungen verboten. Die als F klassifizierten Wohnungen folgen 2028, dann die E im Jahr 2034. Für die Überseegebiete ist der Zeitplan verschoben (G 2028, F 2031).
Man könnte dies als ein einfaches Problem für Vermieter betrachten. In der Praxis definiert dieser Zeitplan die finanzielle Tragfähigkeit eines Mietprojekts neu. Eine Immobilie der Klassen F oder G zu kaufen, um sie ohne energetische Renovierung zu vermieten, bedeutet, ein Asset zu erwerben, das kurzfristig unbrauchbar wird.
Vor der Unterzeichnung muss der DPE eingeholt, die notwendigen Arbeiten zur Erreichung mindestens der Klasse E identifiziert und deren Kosten in den Gesamtfinanzierungsplan integriert werden. Viele Käufer, die die Seite immo-4.fr für Immobilien konsultieren, suchen gezielt nach einer Kombination von Anzeigen und Energiedaten, um Immobilien zu filtern, die mit einem nachhaltigen Mietprojekt kompatibel sind.
Der DPE ist auch zu einem Streitpunkt geworden. Mieter verklagen mittlerweile Vermieter auf der Grundlage eines als ungenau erachteten Diagnosetests. Die Zuverlässigkeit des vom Verkäufer bereitgestellten DPE zu überprüfen oder sogar ein unabhängiges Audit in Auftrag zu geben, ist keine übermäßige Vorsichtsmaßnahme mehr.
Abwertung energetisch ineffizienter Gebäude: einen angemessenen Kaufpreis verhandeln
Die kombinierten Daten der Notare von Frankreich und der Preisbeobachtungen bestätigen einen klaren Trend für 2024-2025: Die als F oder G klassifizierten Wohnungen erfahren eine signifikante Abwertung im Vergleich zu besser bewerteten Objekten. Diese Abwertung variiert je nach lokalen Märkten, ist aber mittlerweile systematisch.
Für einen Käufer schafft diese Situation ein Fenster der Gelegenheit, vorausgesetzt, man weiß, was man kauft. Die Überlegung erfolgt in zwei Schritten:
- Die tatsächlichen Kosten der energetischen Renovierung (Dämmung, Austausch des Heizsystems, Belüftung) schätzen, um die angestrebte Klasse zu erreichen, indem man vor dem Kaufangebot Kostenvoranschläge einholt.
- Überprüfen, dass der Erwerbspreis, addiert zum Renovierungsbudget, unter dem Preis eines bereits renovierten vergleichbaren Objekts im selben Bereich bleibt.
- Die Dauer der Arbeiten in die Rentabilitätsberechnung einbeziehen: Während der Monate der Bauarbeiten generiert die Immobilie keine Miete und bindet Liquidität.
Wenn der Preisunterschied die Renovierungskosten nicht abdeckt, ist die Abwertung nur ein Trugbild. Ein rentabler Kauf eines energetisch ineffizienten Gebäudes wird mit Kostenvoranschlägen vorbereitet, nicht mit Schätzungen.
Die Falle der DPE-Neuberechnung
In den Jahren 2024-2025 profitierten einige Wohnungen von einer Änderung der Berechnungsmethode des DPE, die sie ohne eine einzige isolierte Wand aus der Kategorie G herausbrachte. Auf den ersten Blick eine gute Nachricht, aber die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren: Eine Immobilie, die durch Neuberechnung von G auf F wechselt, bleibt in Bezug auf die tatsächliche thermische Effizienz ein Durchlass. Die Energiekosten haben sich hingegen nicht geändert.
Immobilienkredit 2024: Kreditnehmerprofil und Verhandlungsspielraum
Die Zinssätze für Immobilienkredite haben seit 2022 deutliche Schwankungen erlebt. Nach einem raschen Anstieg, der einen Teil der Haushalte vom Markt ausschloss, zeigt der aktuelle Trend eine Stabilisierung oder sogar eine leichte Entspannung, je nach Bank.
Das Kreditnehmerprofil wiegt schwerer als der angegebene Zinssatz. Die Banken achten auf die Verschuldungsquote (maximal 35 % des Einkommens, inklusive Versicherung) und auf das Eigenkapital. Ein Antrag mit einem komfortablen Lebensunterhalt und einem Restvermögen nach Eigenkapital erhält einen besseren Zinssatz als ein angespannter Antrag, selbst bei vergleichbarem Einkommen.
Drei konkrete Hebel zur Verbesserung der Kreditbedingungen:
- Die laufenden Verbraucherkredite vor der Antragstellung tilgen, was die Kreditfähigkeit erhöht.
- Mindestens drei Banken miteinander vergleichen oder über einen Makler gehen, nicht um ein paar Zehntel Prozentpunkte zu sparen, sondern um die Versicherungsbedingungen und die Bearbeitungsgebühren zu vergleichen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigungen verhandeln: Im Falle eines Verkaufs oder einer zukünftigen Umschuldung kann diese Klausel mehrere Tausend Euro an Ersparnissen bedeuten.
Kredit und Renovierung: zwei Anträge oder einen einzigen
Für einen Kauf mit energetischen Renovierungsarbeiten bieten einige Banken einen einzigen Kredit an, der die Kosten der Arbeiten integriert. Andere verlangen zwei separate Finanzierungszeilen. Den Kauf und die Arbeiten in einem einzigen Kredit zu bündeln, vereinfacht die Verwaltung und kann den Gesamtsatz verbessern, da die Bank eine Immobilie finanziert, deren Wert nach der Renovierung steigen wird.
Schätzung des Verkaufspreises: Verzerrungen vor einem Kaufangebot vermeiden
Die Immobilienbewertung bleibt der Ausgangspunkt jeder Verhandlung. Im Jahr 2024 haben sich die Unterschiede zwischen angezeigten Preisen und tatsächlichen Verkaufspreisen in vielen Mittelstädten vergrößert. Die Verkäufer passen ihre Preisvorstellungen nur langsam nach unten an, während die Käufer über größere Verhandlungsspielräume verfügen als in Zeiten eines angespannten Marktes.
Um ein Angebot auf soliden Daten zu verankern, werden drei Quellen kombiniert: die Quadratmeterpreise der Notare (Daten aus tatsächlichen Transaktionen, keine Anzeigen), Online-Schätzungen (nützlich als Größenordnung, nicht als alleinige Referenz) und die Besichtigung vor Ort, die zeigt, was kein Algorithmus erfasst – Lärmbelästigungen, Zustand der Eigentümergemeinschaft, bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Arbeiten.
Ein Kaufangebot, das mit aktuellen Vergleichswerten aus demselben Viertel untermauert ist, hat bessere Chancen, angenommen zu werden als ein unmotiviertes Angebot ohne Begründung. Der Verkäufer akzeptiert eine Abwertung eher, wenn sie auf dokumentierten Fakten basiert.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt vorbereitete Käufer. Diejenigen, die die tatsächlichen Kosten der energetischen Renovierung einbeziehen, ihre Finanzierung im Voraus planen und auf der Grundlage überprüfbarer Daten verhandeln, verwandeln einen als schwierig wahrgenommenen Kontext in einen konkreten Kaufhebel.
