Een appartement met klasse F dat tegen een goede prijs is gevonden, een krediet om te onderhandelen, werkzaamheden om te begroten nog voor de ondertekening van de compromis: in 2024 komt het opzetten van een vastgoedproject neer op jongleren met beperkingen die drie jaar geleden niet bestonden. De regelgeving rond energieverspillende woningen, de volatiliteit van de rente en de herstructurering van prijzen op basis van energielabels veranderen de spelregels voor elke aankoop, of het nu gaat om een hoofdverblijf of een huurinvestering.
DPE en verbod op verhuur: wat dit concreet verandert voor een aankoop
Sinds 1 januari 2025 zijn alle woningen met een DPE-classificatie G verboden voor verhuur op nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen. Woningen met een classificatie F volgen in 2028, en die met een E in 2034. Voor de DOM is de kalender verschoven (G in 2028, F in 2031).
Men zou dit kunnen zien als een eenvoudig probleem voor verhuurders. In de praktijk herdefinieert deze kalender de financiële haalbaarheid van een huurproject. Een woning met klasse F of G kopen om te verhuren zonder rekening te houden met energierenovatie, is een actief kopen dat op korte termijn onbruikbaar zal worden.
Voor de ondertekening moet men de DPE verkrijgen, de noodzakelijke werkzaamheden identificeren om ten minste klasse E te bereiken, en hun kosten integreren in het globale financieringsplan. Veel kopers die de website immo-4.fr voor vastgoed raadplegen, proberen precies de advertenties en energiedata te combineren om de panden te filteren die compatibel zijn met een duurzaam huurproject.
De DPE is ook een terrein van geschillen geworden. Huurders vervolgen nu verhuurders op basis van een diagnose die als onnauwkeurig wordt beschouwd. Het controleren van de betrouwbaarheid van de DPE die door de verkoper is verstrekt, of zelfs het laten uitvoeren van een onafhankelijke audit, is niet langer een overbodige voorzorgsmaatregel.
Waardedaling van energieverspillende woningen: een coherente aankoopprijs onderhandelen
De kruisgegevens van de Notaires de France en de prijsobservatoria bevestigen een duidelijke trend voor 2024-2025: woningen met klasse F of G ondergaan een significante waardedaling ten opzichte van beter beoordeelde panden. Deze waardedaling varieert afhankelijk van de lokale markten, maar is inmiddels systematisch.
Voor een koper creëert deze situatie een kans, mits men weet wat men koopt. De redenering bestaat uit twee stappen:
- De werkelijke kosten van de energierenovatie (isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) inschatten om de beoogde klasse te bereiken, door offertes aan te vragen vóór het aankoopaanbod.
- Controleren of de aankoopprijs, vermeerderd met het budget voor werkzaamheden, lager blijft dan de prijs van een vergelijkbaar pand dat al is gerenoveerd in dezelfde sector.
- De tijdsduur van de werkzaamheden integreren in de berekening van de rendabiliteit: tijdens de maanden van de werkzaamheden genereert het pand geen huur en vereist het liquiditeit.
Als het prijsverschil de kosten van de renovatie niet dekt, is de waardedaling slechts een schijnvertoning. Een rendabele aankoop van een energieverspillende woning wordt voorbereid met offertes, niet met schattingen.
De val van de herberekening DPE
In 2024-2025 hebben sommige woningen geprofiteerd van een wijziging in de berekeningsmethode van de DPE, waardoor ze uit de categorie G zijn gekomen zonder dat er een enkele muur is geïsoleerd. Een goede zaak op het eerste gezicht, maar de meningen hierover verschillen: een pand dat van G naar F is gegaan door herberekening blijft thermisch gezien een energieverspillende woning. De energiekosten zijn niet veranderd.
Hypotheek in 2024: kredietnemer profiel en onderhandelingsmarge
De hypotheekrentes hebben sinds 2022 aanzienlijke schommelingen ondergaan. Na een snelle stijging die een deel van de huishoudens van de markt heeft uitgesloten, is de recente trend stabilisatie, of zelfs een lichte ontspanning afhankelijk van de instellingen.
Het profiel van de kredietnemer weegt zwaarder dan de weergegeven rente. Banken blijven alert op de schuldenlast (maximaal 35% van het inkomen, inclusief verzekering) en de eigen inbreng. Een dossier met een comfortabele leefruimte en een resterende besparing na de inbreng zal een betere rente krijgen dan een krap dossier, zelfs met gelijkwaardige inkomens.
Drie concrete hefboomfactoren om de leennormen te verbeteren:
- De lopende consumptiekredieten aflossen vóór het indienen van het dossier, wat de leencapaciteit vrijmaakt.
- Minstens drie banken met elkaar vergelijken of via een makelaar gaan, niet om enkele tienden van een procent te besparen, maar om de verzekeringsvoorwaarden en de dossierkosten te vergelijken.
- Onderhandelen over de boetes voor vervroegde terugbetaling: in geval van verkoop of toekomstige heronderhandeling kan deze clausule enkele duizenden euro’s aan besparingen opleveren.
Leningen en renovatie: twee dossiers of één
Voor een aankoop met energierenovatie bieden sommige banken een unieke lening aan die het bedrag van de werkzaamheden omvat. Andere vereisen twee aparte financieringslijnen. Het combineren van aankoop en werkzaamheden in één lening vereenvoudigt het beheer en kan de totale rente verbeteren, omdat de bank een pand financiert waarvan de waarde na renovatie zal stijgen.
Taxatie van de verkoopprijs: vooroordelen vermijden vóór een aankoopaanbod
De vastgoedtaxatie blijft het startpunt van elke onderhandeling. In 2024 zijn de verschillen tussen de weergegeven prijzen en de werkelijke verkoopprijzen in veel middelgrote steden toegenomen. Verkopers passen hun verwachtingen langzaam naar beneden aan, terwijl kopers bredere onderhandelingsmarges hebben dan in een periode van een krappe markt.
Om een aanbod te verankeren op solide gegevens, combineren we drie bronnen: de vierkante meter prijsgegevens van de notarissen (gegevens van werkelijke transacties, geen advertenties), online taxaties (nuttig als richtlijn, niet als enige referentie), en de terreinbezoek die onthult wat geen enkel algoritme opvangt – geluidshinder, staat van de VvE, goedgekeurde maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden.
Een aankoopaanbod onderbouwd met recente vergelijkingen in dezelfde wijk heeft meer kans om succesvol te zijn dan een voorstel met korting zonder rechtvaardiging. De verkoper accepteert gemakkelijker een waardedaling wanneer deze is gebaseerd op gedocumenteerde feiten.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont voorbereide kopers. Degenen die de werkelijke kosten van energierenovatie integreren, die hun financiering vooraf afstemmen en die onderhandelen op basis van verifieerbare gegevens, transformeren een als moeilijk ervaren context in een concreet aankoopvoordeel.
